Abschaffung Eigenmietwert: Was Eigenheimbesitzer jetzt wissen müssen

Das ändert sich mit der Umsetzung
Sobald die Reform umgesetzt ist, wirkt sich dies für Eigenheimbesitzer wie folgt aus:

• Unterhaltskosten auf selbst bewohnte Liegenschaften dürfen nicht mehr abgezogen werden, weder auf Kantons- noch auf Bundesebene. Unterhaltskosten auf vermieteten Liegenschaften bleiben abzugsfähig.
• Erstkäufer einer selbstgenutzten Liegenschaft können zehn Jahre lang einen beschränkten Schuldzinsabzug geltend machen. Bei Ferienwohnungen ist dies nicht zulässig. Für Ehegatten beträgt der Abzug im ersten Jahr bis CHF 10'000.–, für andere Steuerpflichtige CHF 5000.–. Der Betrag reduziert sich jedes Jahr um CHF 1000.– bzw. CHF 500.–. Verkauft man während dieser Zeitspanne die Immobilie, entfällt der Abzug ab dem folgenden Steuerjahr. Wer danach ein neues Eigenheim kauft, kann den Abzug anteilsmässig weiter geltend machen. Die Frist läuft somit weiter und beginnt nicht von neuem. Ersterwerber können also nur einmal vom beschränkten Schuldzinsabzug profitieren.

Wer profitiert von der Abschaffung?
Verschiedene Berechnungen zeigen: Erstkäufer in Neubauten dürften am meisten profitieren. Der Grund: Sie können in den ersten zehn Jahren den beschränkten Schuldzinsabzug geltend machen und bei Neubauten fallen nur geringe Unterhaltskosten an.

Wer profitiert nicht von der Abschaffung?
Wer in einer sanierungs- oder renovationsbedürftigen Liegenschaft wohnt, zahlt bei der Abschaffung des Eigenmietwerts vermutlich am meisten drauf. Denn diese Eigentümer können werterhaltende Sanierungs- oder Renovationsarbeiten sowie die Unterhaltspauschale künftig nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abziehen.

Das gilt bis zur Umsetzung
Voraussichtlich wird die Reform frühestens am 1. Januar 2028 in Kraft gesetzt. Bis dahin muss der Eigenmietwert weiterhin versteuert werden.

Wie beeinflusst der Eigenmietwert die Steuern?
Bis zur Reform gilt: Vom Eigenmietwert dürfen Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abgezogen werden. Sind diese zusammengenommen höher als der Eigenmietwert, ergibt sich eine Steuerersparnis. Im umgekehrten Fall zahlen Eigenheimbesitzer mehr Steuern, als wenn sie kein Eigenheim hätten.

Dies kann auftreten, wenn die Hypothekarschuld und/oder das Zinsniveau eher tief sind. Bei einer Liegenschaft im Wert von CHF 1 Mio. wirkt sich ein Hypothekarzins von 2 % wie folgt auf die Steuern aus:

UBV-Tipp
Grössere Sanierungen sollten Sie idealerweise vor Inkrafttreten der Vorlage durchführen und rechtzeitig planen. Viele Eigenheimbesitzer werden ihre Liegenschaft vorher sanieren wollen, was die Handwerkersuche erschweren kann. Auch Eigentümer von vermieteten Liegenschaften sollten dies berücksichtigen, da künftig Kosten für Energiesparmassnahmen oder Denkmalschutz nicht oder nicht mehr vollständig abziehbar sein werden.